中原地產:放松限購難解困局 成交仍受信貸制約
繼6月26日呼和浩特正式發文宣佈取消限購之後，各地方的限購政策也陸續傳出松動跡象。雖然其他城市未有正式相關文件出臺，但執行層面的實質性松動已經成為公開的秘密。最新傳出消息的是，濟南從7月10日起全面放開限購政策，無論是戶籍人口還是非戶籍人口，購買住宅均將不再受到套數限制。
除此之外，根據中原監測及瞭解，目前已有無錫、廈門、寧波、南寧、福州、沈陽等近十個城市已經對限購政策作出不同程度的調整。
對於限購政策後續展望，我們依然認為在房地產行業全面下行的市場環境下，這一充滿行政幹預色彩的調控方式恰好有瞭退出的契機。隨著呼和浩特的順利退出限購，下一階段，我們保持《2014年政策微調系列二》的判斷，市場成交不佳、庫存高企、財政壓力大等城市將繼續積極跟進。
那麼到底能否帶動市場成交呢？根據中原監測數據顯示，前文提及的限購政策松動城市，近一個月成交量整體未見明顯起色。僅無錫及廈門6月新建住宅成交面積較前兩個月平均水平有一定增長，但無錫主要由於項目降價以及有新盤集中入市，廈門同樣是由於新盤集中入市。概括而言，一方面，市場的小幅復蘇並非由限購政策放松主要作用，另一方面，上述城市成交水平較去年仍有較大差距，市場依然處在低位水平。
事實上，當下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策。首先，銀行從風險控制角度出發，對房貸審核從嚴，例如廈門島內非戶籍人士購房雖然不用提供社保證明，但銀行貸款環節依然需要提供納稅證明。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由於資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現象並未改變，這加重瞭目前主導市場的剛需人群觀望心理。第三，對於廣大改善型需求而言，六至七成的首付門檻極大提高瞭"買一賣一"的普通置換人群入市資金壓力。
當前環境下對於房企和購房者應采取何種策略？下一階段，在信貸環境無明顯改善的情況下，房企唯有選擇降價讓利，才能實現資金回籠，進而在淡市中調整擴充土地或項目儲備。尤其對於所處區域競爭較大的項目，率先開展價格調整方能搶占先機。對於購房者而言，逢低購房可以有較大的選擇空間，不妨在下半年尤其是"金九銀十"階段擇機入市。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/07412818717.shtml
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