存貨增長預期下調 房企去存貨戰略趨向精細化
??去存貨，幾乎成為所有房企在2014年下半年的重點，但從整體來看，卻收效甚微。
??3月11日，國傢統計局公佈瞭2015年1-2月的房地市場數據，數據顯示：到2月末，全國商品房待售面積達63922萬平方米，同比大幅增長24.4%，比去年末增加1753萬平方米。
??與待售面積大幅增長相輔的，則是銷售量的加速下跌。同樣據統計局的數據，1-2月份，商品房銷售面積、銷售額同比跌幅達16.3%和15.8%。而這種銷售同比下跌的趨勢，在2014年已經持續瞭一整年，2014年全年平均跌幅為7.6和6.3%。
??宏觀數據映射到每一傢房企財務報表中的，則是存貨量的攀升。
??在市場良好的環境下，足夠的存貨曾是是業績突破的重要保障，但在樓市預期低迷的今天，仍在持續增長的存貨量，或許就變成瞭房企的包袱。
借貸信貸缺錢急用哪裡借錢??增長的“存貨”
??如果以“已建未售物業與存貨之和”作為房企存貨量的一個參考，那麼大部分房企的存貨仍在高速增長。
??碧桂園2014年年報數據顯示，其已建未售物業與存貨之和為252.98億元人民幣，比2013年時增加瞭58.1億元，增幅達到29.8%
??旭輝地產的這項數據則從2013年的39.5億增長為2014年的54.2億元人民幣，增幅37.2%。
??招商地產則從2013年的151.9億元上升為256.6億元，增幅更是高達68.9%。
??龍湖地產是少有的例外，2014年，其年末存貨量同比下降6.4%至103億元，而這也是2014年執行“去存貨”戰略最為堅決的開發商。
??存貨總額的增長一直是開發企業取得業績增長的基礎，這一點並不難理解，因為隻有擁有足夠多可以出售的貨物，才可能收獲持續增長的銷售數據。甚至對於許多希望在銷售排行榜上實現趕超的企業而言，大幅增長的存貨量，才可能帶來彎道超車的希望。
??問題在於，房企存貨量繼續保持高速增長之時，他們對未來業績的預期卻開始下調。
??下滑的預期
??開發房屋信貸銀行申辦缺錢急用哪裡汽車貸款商的規模之爭似乎已近尾聲。這本身也透露著房企對2015年乃至未來市場增長空間的悲觀。
??曾經的行業老大萬科表示在2015年將不考核銷售額指標，轉變為銷售回款及利潤指標。
??而新上任的行業老大綠地集團則將2015年的銷售目標定在瞭2800億元，同比增幅16%，不僅較2014年48%的增幅目標大幅下降，而且開始淡化其與萬科的銷售額排行之爭。
??萬達集團也表示核心考核指標調整為考核租金、凈利潤、持有物業增長指標，明確房地產收入指標不作考核。
??已公佈2015年目標的碧桂園集團也將數值定在瞭5%，相當低調的選擇。其餘已公佈目標的房企也多將銷售額增幅定在瞭10%左右，與2014年平均20%的局面有瞭大幅的下滑。
??銷售預期下來瞭，但存貨量卻增幅不減。背後卻有著更深層次的原因。
??“有些存貨，很有可能永遠賣不出去瞭。”有業內人士分析稱，開發企業的存貨數據裡，有不少是積壓瞭兩年以上的古老資產。比存貨數據更可怕的，恐怕是一些企業的存貨結構問題。
??去存貨的挑戰
??房地產市場高速增長期的粗放經營狀況，使得很多企業開發出瞭大量貨不對路的產品，很難靠銷售盤活。比如一些單套面積200平米以上的公寓，在特定城市的去化周期極其漫長。除瞭大幅降價，折本出售，幾無出路。
??“過去開發企業可以忽略這一問題，通過大量拿新地新項目來維持增長，但若幹年後回頭一看，發現存貨總額裡百分之三四十都是滯銷產品，那這樣的存貨結構本身對支持企業持續增長就已毫無意義。”
??常被用來評價房屋建設投資經濟效果的房屋建築面積竣工率指標自2000年以後就持續下降，這一指標可以反映房屋建設速度及其建設成果的相對規模，這說明竣工周期大大延長，大量資金不斷沉淀。至2013年房屋建築面積竣工率已落至15.24%，這相當於需要六年左右才能竣工交付。這或許可以成為存貨結構問題的一個旁證。
??當發展慢下來之後，這些曾經被繞過的存貨就成為房企必須去解決的問題。
??高企的土地價格下，2015年的土地市場不是貿然進入之地。甚至在未來幾年，房企拿地補倉的動力都會大幅降低。
??另外，不斷降低的行業毛利率也迫使企業回過頭去挖潛，精細化求生存的時代已來臨。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-19/09155984129910455988155.shtml
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