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鄭榮華近期主要研究領域：產業經濟、消費行為學、房地產戰略管理、房地產金融。著有《焚燒的歲月》及《中國地產危機與戰略》。
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老人未必接受"以房養老"模式的三個原因
"以房養老"目前還不具備全面推廣的條件
首倡者談以房養老：70年產權等擔心多犯不著
以房養老將拉大社會貧富差距
北京老人吐槽以房養老：孩子們都等著我的房子
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-14/07452449509.shtml
實際上"以房養老"模式在國外已經實行瞭數十年瞭，如美國、加拿大、新加坡等國傢已經有成熟的經驗，那麼這一模式是否適用於中國呢？從長遠的角度來看受人口老年化、獨生子女普遍化的影響，解決養老房貸信用貸款要找那間銀行任何問題免費諮詢問題需要多種渠道，"以房養老"模式正是一條渠道的補充，也是社會保障系統發展的趨勢。但是，中國的文化背景、金融市場以及法律制度是否能給"以房養老"提供推行的基礎呢？答案顯而易見，目前還不具備全面推廣的條件。因為產權屬性決定"以房養老"模式有失公平。
根據2009年國務院新聞辦公室發表的《中國老齡事業的發展》白皮書指出，中國60歲以上老年人口已近1.44億，其中近六成分佈在農村。而根據中國老人委的統計，到2013年中國60歲以上的老人已超過2億，由此推斷有1.2已到1.5億的中國農村老人是不具備"以房養老"的條件的。再加上中國當前沒有建立農民退休制度，農民到60歲隻能每月領到55元養老金，而城市老人每月平均可以領到1650元養老金，收入相差30倍之多。因此，在農村裡看到60歲留守老人每天喝稀飯不足為其，看到70歲或80歲老人在田裡勞作也不足為其，因為社會保障不健全而迫使農村老人下田勞動自食其力至死是不可回避的問題。如"以房養老"的模式推廣後，中國城鄉老人的收入將會從30倍上升到60倍以上。
對於"以房養老"模式很多專傢學者大肆鼓吹能有效改善社會貧富差距。實際上是否如此呢？我的觀點恰恰相反，在當前社會保障體系不健全的情況下全面推行"以房養老"模式不但改善不瞭社會貧富差距，而且會拉大社會貧富差距。我們可以通過數據與邏輯進行分析。根據規定，老年人住房反向抵押養老保險的辦理前提是老人自有住房，養老對象必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對該房屋做抵押、出租或轉讓的處置。也就是說，擁有小產權或沒有產權的農村住房是排除在外的，因此就產生瞭一個新的問題，那就是有失公平性。從社會保障的角度來說，所有老人都應該享有保障的權利，但是由於房屋產權問題將導致中國老人養老出現兩極分化，富的更富，窮的更窮。也就是說那些在城市裡擁有產權住宅的老人可以每月領到上萬元的反向抵押養老保險金，過著豐衣足食生活；而那些為中國發展默默付出一生的農村老人獨自守著大房子卻因為沒有產權而無法實現"以房養老"夢想。
資料圖
近期，國務院公佈瞭《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，明確提出開展"老年人住房反向抵押養老保險"試點，即"以房養老"。這是首次國務院常務會議正式提出的要求，因此引發輿論廣泛關註，按計劃"以房養老"政策會於2014年上半年試行推廣，對此贊成者和反對者，不一而足。
當然，"以房養老"模式也有可能隻是一廂情願，即便是城裡的老人也未必能接受"以房養老"模式。原因有三，其一是貨幣觀念問題，與其反向抵押還不如一次銷售。反向抵押是老人把資產抵押給金融機構，然後以定期取得一定數額養老金，在老人去世後，金融機構收回住房使用權。因此很多老人會這麼理解，如果出售可以一次性拿到的錢卻要通過金融機構反向抵押每月支付給自己，因此心理缺乏安全感；其二租售倒掛促使老人選擇租房養老，目前中國大部分城市都出現嚴重的租售倒掛現象，也就是說租房成本遠遠低於購房成本。老人會選擇把房子賣掉一次性回款，一部分錢用來租房一部分錢用來買理財產品及生活所需，算下來比反向抵押更勝一籌；其三反向抵押估價難以界定，首先讓金融機構對房屋進行調查與估價是一個巨大的工作量，其次金融機構出於風險肯定會從嚴估價，而老人出於市場看漲心理往往會過高估價，雙方估值落差難以實現平衡。
總而言之，"以房養老"是一個趨勢，也是社會保障渠道多元化的一個補充，但就當前的條件來看，還需要很長的路要走，其涉及的監管與執行部門眾多，隻有通過民政局、房管局、人社局、金融以及保險機構等多個部門一起研究制定的政策才可能適用於推廣。另外對現有的法制法規也是一個考驗，如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。再則，完善社會保障制度，根本性解決農村養老問題是"以房養老"模式推行前必須正視的問題，否則中國兩億老人真正能享受到"以房養老"政策的也隻有那些條件相對優越的城市老人。因此，建議國傢在制訂具體"以房養老"政策時，把小產權房與農村自建房考慮進去，讓一億多農村老人同樣能享受到安度晚年的權利與福利。
作者簡介：
鄭榮華，昆侖控股商業投資集團總裁
畢業於北京大學、國傢一級房地產策劃師、工程師。近幾年來在《中國經濟導報》、《中國經營報》、《中國證券報》、《上海證券報》、《中國房地產報》、《金融時報》、《21世紀經濟報道報》、《哈佛商業評論》、人民網、新華網、中國網、中國經濟網等國傢一級報紙、刊物和媒體上發表學術及論文數百餘篇，並在多傢媒體開設經濟評論專欄。2012年，被浙江省經濟和信息化委員會、浙江省人力資源和社會保障廳、浙江省企業聯合會、浙江省企業傢協會授予"浙江省十大傑出職業經理人"並榮獲"金馬獎"。
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