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專傢稱房市衰退格局已定 至少再下行8個月
雖然輿論上仍在爭論房價的走勢，大有讓人神經錯亂之感，但事實上，房地產市場的衰退格局已經確立瞭。
11月18日，國傢統計局發佈的10月份70個大中城市新建住宅價格指數環比下跌0.8%，雖然跌幅比9月略有收窄，但這已是連續第6個月下跌，這也意味著房地產市場進入瞭衰退期。
衰退格局確立
諸如崩潰這樣的字眼是比較嘩眾取寵的，量化標準上也缺乏共識，而關於“衰退”，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中參考瞭美國國傢經濟研究局（NBER）的相關定義。
經濟衰退，一般是指一年中一國的國內生產總值（GDP）增長連續兩個或兩個以上季度出現下跌，NBER後來甚至把衰退的定義更模糊些瞭，“大多數經濟領域內的經濟活動連續幾個月出現下滑”。
其實，11月3日中國指數研究院發佈的10月百城住宅價格指數就顯示，10月百城住宅均價同比23個月來首次下跌，環比連續第6個月下跌。也就是說，不同的樣本都在說明中國房地產市場衰退格局已經確立。
雖然10月房價環比跌幅略有收窄，但70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個，就連前期一直堅挺的廈門也在9月停止瞭連續28個月的上漲，進而在10月首次出現環比下跌。
需要註意的是，從10月房價同比數據來看，從2014年1月算起，已是連續10個月下行，連續2個月下跌，跌幅擴大。具體城市來看，除瞭廈門、鄭州和合肥，其他67個城市房價已經低於1年前，平均同比跌幅高達2.62%。通俗點而言，絕大多數城市中一年前買入房子的人皆已被套。
更應值得註意的是，這一切都是發生在央行“9·30”房貸新政之後，目前看來，一線城市二手房成交大幅回暖，二手房價格出現企穩跡象，即政策真正推動的是四個一線城市二手住宅價格的止跌。強調政策托底的朋友們是不是應當深思一下。
雖然單個月的數據並不重要，但政策很難扭轉當前房地產市場的熊市征途，把房地產市場當作股票市場來觀察，你會發現清晰新北市蘆洲區房屋貸款房屋信貸民間信貸埔心房屋汽車貸款很多。
至少再下行8個月
那麼，這個衰退還要持續多久呢？直觀而言，還要跌多少個月呢？
我們還是要回歸基本面，同時參照歷史來討論，尤其是對比2008年以及2010年的兩輪調整。
先看2008年房市調整，受金融危機沖擊，2008年1月起70個大中城市新建住宅指數同比數據開始快速下行，但在2008年底遭遇“四萬億”政策刺激之後，從2009年4月出現快速上漲，房價調整隻持續瞭16個月，而上漲又非常迅猛，市場情緒經歷瞭恐慌式下跌到貪婪性搶購，呈現出一個大V字形走勢。
再看2010年起的調整，2010年4月“新國十條”出臺，70個大中城市新建住宅指數同比數據從2010年5月一直調整到2012年9月，歷時29個月。從2012年10月政策開始有所放松，房價出現反彈，走勢呈現出一個大U字形。
這兩次房價調整，如果從環比數據來看，第一輪從2008年8月下跌，至2009年3月上漲，隻下跌瞭6個月；第二輪從2011年10月下跌，到2012年6月上漲，隻下跌瞭8個月。
如果類推的話，2014年的房價環比下跌應在6~8個月，這也是很多人認為2014年房價下跌不會太久的原因，更何況不斷有城市解除限購、財政補貼以及央行房貸新政等救市措施出臺。
但需要註意的是，2014年房價調整的背景完全不同於2008年和2010年。2008年的下跌屬於嚴重的外部沖擊，2010年起的下跌則是由於史上最嚴厲的房地產調控。
而2014年沒有嚴重的外部沖擊，也沒有嚴厲的內部調控，且2013年房地產市場還高歌猛進，商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創歷史新高。這說明我們可以參考歷史，但當下的市場又遠非前兩輪調整可比。
那麼，究竟還會跌多長時間呢？長期以來，關於房價的爭論，太多局限在道德和調控，很少有人從周期角度等技術層面去分析。
其實2013年市場已經給出瞭指引，這真的不是馬後炮。2013年中國商品住宅銷售面積為11.57億平方米，達到歷史性的高峰，相對於2010~2012年，高出近2億平方米。商品住宅銷售額為6.77萬億元，同樣達到歷史性的高峰。雖然2013年房地產市場上多項指標在量方面仍在增長，但同比數據開始出現瞭明顯的下滑，這固然有基數高的緣故，但沖到山峰後開始自由落體，盛極而衰的跡象已是閃爍其中。
筆者在《房市大衰退》中研究瞭商品住宅銷售面積、房地產開發投資完成額、商品住宅施工面積等3個領先指標，這3個指標皆從2013年2月起開始走下坡路。
尤其第一個指標，研究2005年1月以來的商品住宅銷售面積與70個大中城市新建住宅價格指數關系可以發現，兩者的對應關系明顯，且9年中共有6次前者領先後者，領先時間從2個月到10個月不等，但相隔時間逐漸拉長。
以此推算，2014年的房價同比下行將持續18個月，也就是到2015年6月，從目前算，也就是房價還將下行8個月左右。
需要說明的是，這是房價同比下行周期的推算，而且是最保守的推算瞭，也相對偏短期。考慮到政策擾動，尤其是“9·30”房貸新政中MBS的效應，屆時如果出現偏差也很自然。如按其他領先指標推算，本輪房價調整的持續時間遠超8個月。
至於按照筆者運用艾略特波浪理論等方法測算的話，房價調整的時間還要更長。暫且不表，免得嚇到瞭大傢，同時預測也是件危險的事。 攝影記者/王曉東
（作者為第一財經《財商》副主任，最新著有《房市大衰退：33年房市變遷大推演》）
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/08345941357633658472414.shtml
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