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4月北京樓市供應提速 全月成交難樂觀
據多傢房產機構統計顯示，由於自住房等大量入市，今年4月北京普通商品房將迎來供應高峰，將有累計38個項目入市，這也是2013年以來住宅項目供應量最多的一個月。然而，4月第一周，濃重的觀望情緒讓市場迎來並不樂觀的開局，業內預計全月成交會依舊低迷。在這樣的背景下，加速跑量吸金仍然是開發商們選擇的主流應對策略，短期內調低定價、做差異化市場，中長期提升服務改變品質，成為贏得市場的有力法寶。
房貸苗栗獅潭房貸悲觀開局
據中原地產、偉業我愛我傢統計，上周(3月31日-4月6日)，北京住宅市場(包括新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為2587套，同比下調22%，其中清明小長假前兩天僅成交190套。
統計數據顯示，上周北京新房網簽量僅為772套，二手房成交量為1815套，均創造瞭最近數月的同期新低。其中，清明節假期頭兩天(4月5日-6日)北京全市住宅(新房和二手房)網簽總量僅190套，日均網簽量與2014年元旦假期相比持平，與2013年國慶、中秋、端午等節假日日均網簽量相比，網簽量都呈現明顯下跌。
中原地產首席分析師張大偉表示，4月市場依然未見明顯起色，樓市在信貸收緊影響下，北京房價上漲開始出現乏力，特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始持續陰跌。4月首周，北京二手房成交均價3.12萬元/平方米，相比3月成交均價再次下調瞭0.6%。二手房房源掛牌議價空間繼續增加，有60%的房源掛牌價格都在一季度出現瞭下調，4月首周二手房議價空間從一季度的2%左右上漲到3%。因為各地降價案例的出現，導致北京樓市觀望情緒濃鬱，新增客戶量比一季度繼續下調瞭10%。
加速跑量吸金
盡管如此，進入4月，北京新建住宅供應呈現逐漸加速之勢。
據亞豪機構統計數據顯示，清明小長假期間北京共有兩個項目推盤入市，分別是位於通州臺湖板塊的東亞·臺湖印象和位於密雲的北京城建·上河灣。其中東亞·臺湖印象共推出309套房源、北京城建·上河灣則大手筆單次放量460套，兩項目共為北京樓市新增769套商品住宅。
相比去年開發商單次往往僅推數十套的惜售心態，今年春節之後，眾多樓盤開足馬力大舉推貨，單次三四百套的供應量越來越趨向常態化。數據顯示，今年春節後開盤的29個項目中，推貨量在300套以上的就有10個項目之多，占比超過三分之一，而去年同期的48個開盤項目中卻僅有8個項目大批量推貨，市場占比僅為1/6。
中原地產研究部統計，預計本月入市的項目將明顯增加，合計有38個項目將在4月入市，包括東亞·朗悅居、金隅瀾灣等純新樓盤和近30個老項目，其中大部分是中低端項目。
亞豪機構副總經理任啟鑫也表示，自住型商品房沖擊導致樓市整體銷量水平大幅下滑，影響到瞭開發企業上半年業績目標的實現，加之下半年市場狀況恐怕仍會每況愈下，開發商普遍改變瞭推盤策略，將"按價推貨"的方式改為"按需推貨"，也就是在排號客戶相對有限的前提下，以實現銷售數字為目標。為瞭盡量提升排號客戶轉化為認購的比例，因而大量推貨的同時調低定價，以滿足購房者預期。
差異化路線
市場的持續低迷表現讓越來越多的開發商資金壓力驟增，樂觀的開發商逐漸減少，不少房企甚至開始調低二季度的銷售目標。
張大偉告訴記者，在自住型商品房、信貸等多方因素沖擊下，大部分項目的供需結構出現瞭變化，2013年北京2萬元/平方米左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經逐漸降低到1:2，庫存量也出現瞭持續上升，這導致當前房企與客群之間的博弈已經出現瞭微妙的變化。
"今年會重新啟動高端市場，將有一批中高端項目集中入市"，某民營房企北京區域負責人告訴記者，這是為瞭規避大量入市的自住房的沖擊，走差異化路線。而另一傢房企負責人告訴記者，公司仍會繼續以剛需項目為主，除瞭在價格上適當讓利達到快速跑量的目的外，還會盡量增加項目的賣點，通過提升服務改變產品品質，從而實現差異化營銷。雖然對未來市場整體走勢不樂觀，但上述業內人士均表示，在全國住宅市場分化日益嚴重的背景下，北京市場由於仍有巨大的需求，尚有潛力可以發掘，因此並不十分悲觀。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-11/07362683187.shtml
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